万科半年报解读：逆势增长，坚定“保交房”和“保兑付”

元描述: 万科2024年半年报解读：营收同比下降，但实现高质量交付、销售跑赢大市、融资超600亿元，并坚定“保交房”和“保兑付”，聚焦三大主业，探讨未来市场走势。

万科，这家中国领先的房地产巨头，在经历了行业调整期后，交出了一份令人瞩目的半年报。尽管上半年营收同比下降，净利润也出现了亏损，但万科展现出强大的韧性，在多项关键指标上取得了显著成果，并对未来的市场发展充满信心。

本文将深入解读万科半年报的关键信息，分析其背后的原因和意义，并探讨万科未来发展的方向。

业绩亮点：逆势增长，体现强劲实力

万科2024年半年报显示，公司实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东的净利润为-98.52亿元，同比盈转亏。但这并不意味着万科业绩乏善可陈，相反，一些关键指标的亮眼表现，展现了公司强大的抗风险能力和未来发展潜力。

1. 高质量交付：稳步推进，彰显责任担当

万科始终将“保交房”作为重中之重，并取得了显著成果。上半年，万科高质量交付7.4万套房子，稳步推进项目建设，用实际行动兑现了对业主的承诺，树立了行业标杆，彰显了社会责任。

2. 销售跑赢大市：市场表现优异，体现竞争优势

尽管行业整体处于调整期，但万科的销售表现依然强劲。上半年，万科销售金额1273.3亿元，在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。这充分体现了万科强大的品牌影响力和市场竞争优势。

3. 融资超600亿元：渠道畅通，稳固资金链

万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得了各方尤其是主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本为3.66%，创历史新低，加权平均债务期限为5.31年。这为公司持续发展提供了坚实的资金保障。

4. 经营性现金流转正：回款率超100%，体现经营效率

万科二季度经营性现金流较上一季度环比明显改善，实现42亿元正向现金流。这得益于公司超100%的回款率，销售回款近1300亿元，以及工程支付量下降等因素。

5. 多赛道REITs突破：创新模式，开拓发展新局

万科积极探索REITs模式，推动资产盘活和价值提升。今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

REITs模式的应用，不仅能够帮助万科盘活存量资产，提升资产运营效率，还能为公司开拓新的盈利增长点。

核心业务：三大主业布局，稳健发展

万科始终坚持聚焦三大主业：综合住区开发、物业服务、租赁住宅。

1. 综合住区开发：产品力和服务力提升，引领行业发展

  • 产品力升级: 万科积极进行产品创新和服务升级，不断提升客户体验，并通过“卷产品”和“卷服务”，引领行业发展，提升市场竞争力。

  • 性价比优势: 经过三年的市场调整，新房的性价比得到提升，为市场需求复苏创造了有利条件。

  • 政策支持: 政策端对多样化住房需求的支持力度不断加大，为市场发展提供了良好的环境。

2. 物业服务：业务稳步增长，持续提升服务质量

万科物业服务业务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%，在行业增长挑战下依然保持着双位数增长。这得益于公司不断提升服务质量，积极挖掘市场机会，满足客户多元化需求。

3. 租赁住宅：规模、业绩、能力、模式全面提升

  • 规模扩张: 万科长租公寓业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%，规模和业绩均取得了显著增长。

  • 模式创新: 传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

万科坚定看好长租公寓业务，将其作为公司三大核心业务之一，并持续投入资源进行发展。

未来展望：充满信心，迎接新发展阶段

万科管理层对未来市场发展充满信心，并表示将把握机遇，迎接新发展阶段。

  • 市场需求复苏: 中长期来看，潜在住房需求仍然巨大，而新房的性价比提升，政策对多样化住房需求的支持力度持续增加，为市场需求的复苏积蓄能量。

  • 保交房和保兑付: 万科将全力以赴完成下半年交房任务，并保障各类债务的兑付，确保项目按时、保质交付。

  • 创新发展模式: 万科将继续探索REITs模式，促进资产盘活和价值提升，开拓新的发展领域。

常见问题解答

1. 万科上半年出现亏损，是否意味着公司经营出现问题？

万科上半年亏损主要受开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提等因素影响。这并非公司经营出现问题，而是行业调整期带来的必然结果。

2. 万科未来如何应对市场风险？

万科将通过聚焦核心业务，提升产品力和服务力，积极探索新发展模式，优化资产配置等方式，不断提升自身的抗风险能力，并借助政策支持，抓住市场发展机遇。

3. 万科如何保障“保交房”和“保兑付”？

万科将继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，平衡好收支节奏，并积极争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

4. 万科未来发展方向是什么？

万科将继续聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，并积极探索REITs模式，推动资产盘活和价值提升，开拓新的发展领域，为股东创造更大的价值。

5. 万科在行业中的竞争优势是什么？

万科拥有强大的品牌影响力、市场竞争优势、稳健的财务状况以及丰富的行业经验，并始终坚持“以客户为中心”的理念，为客户提供优质的产品和服务，在行业中具有独特的竞争优势。

6. 万科的未来发展前景如何？

万科拥有良好的发展基础和强大的发展潜力，其聚焦核心业务、创新发展模式、提升产品力和服务力的战略，将为公司未来发展提供有力支撑。随着行业逐步复苏和市场需求的释放，万科有望在未来的发展中取得更大的突破。

结论

万科2024年半年报展现了公司在行业调整期中的韧性和实力，其聚焦核心业务，稳健经营，积极创新，为未来发展奠定了坚实基础。万科在“保交房”和“保兑付”方面展现了高度的责任感，并积极探索REITs等新发展模式，为行业转型升级贡献力量。相信万科将持续保持稳健发展，并迎来更加美好的未来。